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未上市的公司怎么估計市值?估值方法有哪些(4)

2019-11-29 11:44:31  52

    7.RNAV估值法


    RNAV是Revaluated Net Assets Value的簡寫,釋義為重估凈資產。計算公式:RNAV =(物業面積×市場均價-凈負債)/總股本。物業面積,均價和凈負債都是影響RNAV值的重要參數。RNAV估值法適用于房地產企業或有大量自有物業的公司。其意義為:公司現有物業按市場價出售應值多少錢,如果買下公司所花的錢少于公司按市場價出賣自有物業收到錢,那么表明該公司股票在二級市場被低估。


    對公司各塊資產分別進行市場化的價值分析,從資產價值角度重新解讀公司內在的長期投資價值。股價相對其RNAV,如存在較大幅度的折價現象,顯示其股價相對公司真實價值有明顯低估。較高的資產負債率(過多的長短期借款負債)和較大的股本都將降低RNAV值。


    RNAV法推算(以商業為例)


    (1)對商業地產對商業地產分類,確定其適用的估值方法:分類,確定其適用的估值方法:


    細分業態(便利店、標準店、大賣場等)被處置的可能性,細分業態與主營業務的相關度;


    (2)對商業地產的面積做出初步估算對商業地產的面積做出初步估算: 部分物業建筑面積的數據可能沒有公開,需要調研后加入;


    (3)確定物業的均價: 市場均價決定于稀缺程度。


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